2022年3月起，加拿大央行持续加息，房地产市场断崖式下跌，市场愁云惨淡。
纣王感觉这一波可比2017年那波可厉害多了。因为我手里出现几个春天卖的房子后被买家毁约的单子。
今天讲其中一个比较折磨人的案例。征得客人同意做了技术处理后跟大家分享一下。
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加拿大老张在今年四月看见房价在往下走，于是跟纣王合计想换房，以小换大。
小房子5月初上市，虽然市场已经疲软，但好在房子精致小巧地大，一番努力后成功售出。售价虽不比高峰，但也不错。交接期定在7月中旬。买家是一对来自中东的年轻人，刚卖了一个楼花合同，看起来不错。
然后，纣王马不停蹄地带着老张买了一个大房子，比高峰期低了大概30+万，也挺合算的。交接日期定在8月中旬。
为什么要在旧房交接之后一月呢？因为贷款经纪说老张的情况比较特殊，必须旧房交接成功以后才能开始申请贷款，需要时间，最好中间隔一个月。
后来老张才意识到，这是一个不专业的贷款经纪，自己从一开始就掉进坑里了，后来不得已换掉。
教训1，一定要找全职的有多年经验的贷款经纪。特别是贷款困难户，要多问几家，详细地问清楚走的是哪个类型, 利率多少，主要的内容和条款是什么。含含糊糊又或躲躲闪闪的，就直接跳过了吧。
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买家买好房子就回国玩去了，7月才回加拿大开始申请贷款。他们离开的两个月里，央行又加息两次，多伦多房市又掉了不少。贷款银行来做评估，结果评估价比售价少了10多万！
10多万对年轻买家可能是不小的数目，他们一时接受不了，于是琢磨着能不能要求老张降价。
教训2：如果房市下滑，那么做贷款银行的评估要越早越好。第一次评估不好，还可以申请第二次评估，甚至换贷款银行再试试。不要轻易放弃。
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交接前一周，买家经纪发来邮件，说明买家的困难，要求降价10万。
当然被我怼回去了，告诉他们，降价不可能！
对方开始说，如果不降价，买家可能不得不毁约。
我方回怼：如果毁约，买家负全责，老张一定会上法庭索求赔偿。
对方于是表示：能不能10万做VTB（Vendor-take-back mortgage), 就是买家充当第二贷款机构，回贷给买家。
慎重考虑之下，我们同意了VTB，然后双方就金额，利息，年限，付款方式逐一谈判达成协议。但就在交接前一天，买方经纪发来了一条坏消息：贷款银行无故取消贷款。第一次交接于是失败。
买方通过律师通知再次要求降价，并延期3周交接。
纣王随即告诉对方经纪，房子已经准备好再次上市，并将起诉买家赔偿所有损失。买家经纪避而不答，中间失联近一周。剩下双方律师在僵持着。
谈判过程就是一次斗智斗勇的过程，不到最后一刻都不知道事情最终结果。纣王感觉到第一次交接失败以后，买家的心态明显有了变化，想干脆毁约算了。
纣王觉得一定要改变买家的想法，从自暴自弃毁约了事的想法改成竭尽全力去交接。否则他们真的毁约，老张的新房就得重新上市再卖，价格低，时间长，很可能毁了新房的交接。而且按照贷款经纪的说法，旧房交接成功以后一个月才能交接新房！
所以，就算三周以后旧房交接成功，也得要把新房的交接日期推后到九月份！而卖家还没有同意延期！
一周以后，双方经纪再次联系。买方经纪强调，买家也是市场突变的受害者，再次要求卖家适当降价，并威胁说，就算卖家打官司，也不会改变什么，买家实在不行就回原来的国家。
纣王奋笔疾书写了一封回复邮件，奉劝买家打消这种想法：
Your clients are fully responsible for the seller's losses. My client will absolutely go to court to claim all damage and loss they have. Whenever and wherever your clients are, they will be pursued. Once they step on the land of Canada, the immigrant officer will know there is a court order on them. Hopefully they know that their credit score will be impacted too, they won't be able to buy any property for the rest of their lives in Canada. Your clients are young and they should have a bright future in Canada. Is that worth it? Think about it! Please make sure your clients read this email and understand what they are doing.
(你的客人将对卖家的损失负全责，卖家绝对会上法庭索求所有的赔偿。不管何时何地，买家都会被追诉。只要他们踏上加拿大国土，在那一刻，移民官员就知道他们身负法庭的追诉令。希望他们知道他们以后的信用分数将受到影响，余生都将不能加拿大买房子。他们还很年轻，在加拿大应该有一个光明的未来。（逃跑回老家）这样做，值得吗？请慎重考虑。请买家务必阅读这个邮件，明白自己正在做什么！
对方经纪还不死心，说如果他们申请破产，那卖家老张就算打赢官司也得不到什么！
纣王再次写了封邮件，直接打消买家的这种想法：
Even if your client applies bankruptcy, the liability and debt of this house on the buyer won’t disappear automatically since the seller is not a credit company. A certain portion of the buyer's income will be directly withdrawn from your client’s bank account every month per the court order until the debt is fully paid. (就算买家申请破产，这个房子上面所有的欠债也不会自动消失，因为卖家不是一个信用公司，债务不会取消的。根据法庭令，买家每个月收入的一部分都会用来偿还债务，直接从账户中划走，直到还清为止。）
以上是我写的邮件原文，远不如律师的专业和严谨，但也够用了。如有需要，拿走不谢！
买家终于放弃了毁约跑路的想法，追加了定金和答应补偿后，开始努力申请贷款。
但很遗憾，三周以后第二次交接也没有成功。（据我们调查，买家没有成功从BMO拿到贷款）
教训3: 一定要改变买家的想法，从自暴自弃毁约了事改成竭尽全力去交接。有时候，也可能是买家不知道毁约的严重性，存在侥幸心理。一定要让双方都知道毁约的严重后果。真要打官司，双方代价很大。
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老张一家失望又沮丧，同时很焦虑。因为新房那边的交接期快到了，卖家牛三姐死活不同意延期。
新房卖家牛三姐也是有苦衷的，因为要卖了这套房子去交接开发商的新房。而开发商根本没有商量延期的余地，自己要是不能及时拿到款，那20万的定金也打水漂了，还可能有官司的麻烦。
牛三姐有高血压和糖尿病，自从知道老张的房子交接失败以后，就开始焦虑，有时夜不能寐。
所以，牛三姐一边口头拒绝延期，一边暗中积极找贷款经纪，看能不能做refinance，万一老张真的交接不了，还有条后路。
就这样，纣王一边与旧房的买家经纪斗智斗勇，一边与牛三姐的经纪在反复谈判与协商。
同时，老张也把之前误事的贷款经纪炒了，换了一个有经验的贷款经纪。还好这个坑被及时填上了。
同时，老张也申请了refinance, 万一那对年轻买家真的贷不了款，也要先把新房交接了再说。
日子一天一天的过去，一切看起来都很平静，却好像有暗流涌动，随时有爆破的可能。
终于，老张旧房第三次延期日又到了，很幸运的是，这次真的成功了！
交接日当天还有个小插曲：在距离中午一小时的时候，我方律师告诉我，双方还差几千刀的赔偿金没有谈妥。在最后时刻，纣王打电话给对方经纪，逼他做选择：
要不现在赔偿这几千刀，要不忙碌几月一无所有。最终对方经纪妥协了。当天下午，交接奇迹般的完成。
在得到旧房交接成功的进展后，当天下午老张和牛三姐双方终于达成协议，新房有条件地延期两周。
两周后新房交接成功。大家都松了一口气！
教训4. 一个经验丰富，思路正确，谈判能力强的地产经纪和律师，在你最需要的时候，能够给你提供最大程度的帮助，保护你的利益。只有你在遇到坑的时候，也许才明白他们的重要性。
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这次换房，从收拾上市到最后新房交接成功，前后长达半年，中间多次交接失败，又碰上卖家拒绝延期，几度峰回路转绝处逢生，真的好事多磨，还好最后成功！
