从人口增长看大多西部的房地产潜力热点(2)画个城市群像

 爱一座城,恋一处景,忆一方水土.....纣王今天点评一下大多西部的城市哈。

 

几天前的文章,好多朋友都说太短,有点意犹未尽。

纣王决定给大多西部城市画个群像,作为续集哈。 
只是给个感性的印象,完全是即兴所作,各位看官不要介意。精华都在点评里的粗体字啊!想要讨论的童鞋,请加我私聊。

 

所谓一方水土一方人,前面方阵走来了这些人,当当当当当!

Milton:朝气蓬勃的少年

Oakville: 风情万种的贵妇

Caledon:情窦初开的深闺少女

Brampton:乘风破浪的姐姐

Mississauga: 稳健的霸道总裁

Guelph: 默默成长的田间少年

Burlington:悄悄长大的邻家女孩

KWC:西部风尘三剑客

Hamilton: 铁骨铮铮的大叔

大瀑布:潇洒风流的公子

  

1. Milton:朝气蓬勃的少年

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  • Milton过去几年的人口增长非常惊人,年平均增长15%,居大多地区之冠,相对于其他城市的个位数增长相比,简直是火箭速度。未来人口仍以6%的高速扩大。看Milton南面热火朝天的在建工地就可以感受到这个小城市的急剧膨胀了。

  • 过去十年,房价增长2.7倍。目前已经新房建设已经开发到南边的Britania路上了。刚接到某个楼盘开发商的邮件,36尺前宽的独立屋预售价在$150万起。 

  • Milton扩大的背后是蓬勃发展的经济。得益于401高速公路,Milton靠近mississauga及 皮尔森国际机场,特别是401很快双向12车道开通以后,加上密市可使用的土地基本没有了以后,Milton已经和将继续成为密市很多公司的工业园和物流的基地。近年来,包括3M, 惠而浦,Kimberly-Clark和本土企业进驻Milton。目前工业园的出租率在97%以上Milton简直就是小一号的Mississauga.

  • 虽然城市的规模,配套,还有学校排名现在都不算好,但经济的增长很快,工作机会多,中产和白领有比较大的住房需求。Milton有山有水,附近几个公园,很适合徒步,攀岩,骑行,滑雪等活动。

  • 投资优势:现在的民宅起点还不算高,以后成长的空间更大有实力的可以考虑农场、大地住宅。

 

2. Oakville: 风情万种的贵妇

  

  • Oakville,临近安大略湖,有位佳人,在水一方,一直以来被称为“多伦多的后花园”,2019年整个城市的平均家庭年收入约$19万, 号称加拿大最富裕的城市。总体城市社区好,公园多,所有的中学排名都很靠前,是大多地区的著名教育强市

  • 过去5年,华人大规模地购房涌入Oakville,不管在北部新区,还是在南边的东湖区。Oakville有几个华人特别喜欢的社区,像J.C.,纣王统计过,华人占总购房人群的40以上%!这也是房价飙升的原因之一。过去十年,房价升幅在2.7倍,考虑到房子本来比较高,就比较吓人。

  • Oakville城市北部主干道Dundas两边这几年发展得特别快,特别是Dundas以北,大片的土地被十几个开发商圈地开发。Dundas路上也已经出现不少的Condo。未来几年,Oakville 北部新房开发继续高歌猛进,同时房价还会上涨但按照这个速度,北部剩下可开发的地也不太多了。最近的Montage即将发售,大家可以关心一下。 

  • 投资特点:进入门槛比较高需要仔细寻找适合自己的类型和区域。 

 

3. Caledon:情窦初开的深闺少女

 

  • Caledon不太为华人所知,犹如养在深闺,鲜为人知,因为它的位置比较偏,区内没有知名高速公路通过,也没有大规模的新屋开发, 区内还有大片的农场和山林存在。但过去十年房价增长为3.1倍,在大多西部首屈一指,主要原因是来自南边Brampton的人口北上急剧扩张,而区内更有很多大地的独立屋,价值比较高。

  • Caledon现在的开发热点在与Brampton交界线上,主要受益于Brampton印度移民的北上,就如当年Scarborough的人搬到北部的Markham一样。比较知名的是SFV社区。东南角是Bolton镇,有一些工厂和企业,包括Husky Injection, 亚马逊配送中心。

  • 如果413以后顺利建成开通,大多地区西北部的动脉将彻底打通,Caledon中南部更加不得了。

  • 投资建议:有能力的可以买大地/农场囤地,也可在南部与Brampton交界处购买新房。

     

4. Brampton:乘风破浪的姐姐、披荆斩棘的哥哥

  

  • Brampton: 在大多地区几个大的城市例如密市,万锦,多伦多市区中,Brampton是人口增长最快的城市。这主要得益于加拿大第一移民国家印度移民数量的持续增加,市内超过一半是南亚人,第二大语言是旁遮普。据纣王的印度客人说,那里80%的南亚人都可以讲旁遮普。

  • 可以预见,人口将持续增加,促进Brampton在西部和东北部新建更多的房子,而且人口将流入Caledon。

  • 虽然有些华人不怎么看好Brampton的房市,起点低些,Brampton的家庭收入也很一般,,但市内的FH房价在过去十年增长2.8倍,幅度着实不低。纣王认识那些在Brampton投资的华人都实实在在地得到了丰厚的回报。

  • 投资热点:在Brampton的北部与Caledon的边界处,西部沿着Mississauga路。

     

     

5. Mississauga: 稳健的霸道总裁

 

 

  • 密市人口80万,算是大城市的规格,所以房地产的多样性和容量远非小城市可比。既有$4500万的豪宅,也有$45万的小公寓。标志性的建筑是那对婀娜多姿的梦露楼。稳健增长是密市房地产这几年的特色。
  • 密市的地理和交通优势非常明显,几条高速公路贯穿全市,东北角有国际机场,75家世界500强的加拿大总部所在地,还有多伦多大学分部。出租非常火爆,过去5年,FH租金年增长率在7+%,租售比很高。 
  • 房地产开发的缺点是土地基本上用光了,不再有连片开发低层房产的可能,只能修修补补。南边正在开发的比较大的明水项目(brigthwater),还是从石油化工厂的地址上建起来的。密市未来比较大的开发仍将在市中心SQ1附近,那里将来还有20+栋高层公寓包括Mcity将在那里崛起。
  • 投资建议:有实力可以投资中低层住宅, 也可以选择SQ1附近的高层公寓。

  

剩下的几个城市,纣王就真的是素描啦!

  

  • Guelph,同在401路上,Milton西行的下一个城市,距离KWC比较近,同属一个地域圈,但明显受到大多地区经济圈的影响。总体房价还比较低,投资潜力不容小看。现在已经开始有人跑去Guelph南边布局房地产了。一个默默成长的田间少年,已经被评为最受加拿大年轻人欢迎的置业城市。

     

  • Burlington: 处境跟Guelph差不多,夹在大Hamilton和GTA之间,QEW和Go Train都经过,适合退休养老或者安安静静享受平静的城市。Burlington既享受到了大城市的溢出效应,偶尔又有点被冷落的寂寞和不甘,若如悄悄长大的邻家女孩

  

  • KWC / Hamilton / Niagara fall 地区主要还是当地人口的自然增长为主(organic growth),也有投资机会,需要仔细考量。这些以后有机会再细聊啊! 

 

感谢阅读,祝大家周末愉快!

上传:Joe

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